Домопедия

Какие документы желательно иметь до начала строительства?

Путь от идеи до начала строительства
Документы на участок

Приобретая участок, следует учесть, что чаще всего продаются земли двух категорий: земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения. Важно обратить внимание на вид разрешенного использования участка.

Во-первых

Необходимо определиться с целью приобретения участка: будет ли это дача или место постоянного проживания с возможностью прописки.

Для жилых домов высотой не более трех этажей подходят земли населенных пунктов с видами разрешенного использования:

  • Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
  • Личное подсобное хозяйство (ЛПХ)

Эти дома должны быть обустроены для круглогодичного проживания, включая отопление и водоснабжение, а также должны быть пригодны для регистрации по месту жительства.

Для дачи подойдут земли с видами разрешенного использования:

  • Ведение огородничества
  • Ведение садоводства

Во-вторых

Проверьте корректность права собственности текущего владельца участка и основания его приобретения. Например, запросите и проверьте договор купли-продажи или документы, связанные с наследованием, если участок был унаследован. Эту проверку следует провести для всех предыдущих собственников до момента формирования земельного участка.

В-третьих

Убедитесь, что текущий собственник имеет полномочия распоряжаться участком, а также что на участке нет обременений и арестов, и что получено нотариально удостоверенное согласие супруга собственника на сделку. Если собственником является юридическое лицо, соблюдайте корпоративные процедуры и проверяйте полномочия подписанта договора.

В-четвертых

Убедитесь, что участок прошел кадастровый учет и нет споров с соседями о границах участка.

При покупке неоформленной земли

Важно проверить назначение земель. Например, обязательно должно быть указано «под ИЖС». Если участок находится на землях сельхозназначения или водоохраны, строительство возможно, но будет оспоримым. Необходимо смотреть на вид разрешенного использования конкретного земельного участка.

Если участок находится в СНТ

Нужно проверить наличие:

  • Свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок
  • Обременений при совершении сделок
  • Кадастрового плана земельного участка и границ, которые никем не оспариваются

Это можно проверить через Кадастровую палату. Убедитесь, что границы согласованы и забор стоит на соответствующем месте.

При покупке земельного участка

В первую очередь обратите внимание на основания собственности у продавца и историю участка. Для подтверждения сведений от продавца можно заказать выписку из ЕГРН. Уточните, сформировал ли продавец границы участка и были ли на нем постройки, которые могли быть снесены, но на бумаге все еще существуют. Также важно выяснить, находится ли участок в природоохранной зоне, что может наложить ограничения на его использование.

Важно проверить возможные сервитуты и иные ограничения использования участка

Эти данные можно выяснить в правлении СНТ. Например, по участку могут проходить ЛЭП, коммуникации, колодцы связи или канализационные колодцы. Уточните качество участка заранее.

Цена участка

Согласно действующему законодательству, если участок находится в собственности менее 5 лет и цена участка под ИЖС будет ниже 80 % от кадастровой стоимости, то продавцу надо быть готовым к тому, что ФНС доначислит налог в размере 13% от кадастровой стоимости. Если участок находится в собственности более трех лет и является для продавца единственным жильем, то налогов не будет.

Рекомендуемая документация для проверки:

  • Документ о праве собственности на землю
  • Документы о переходе права собственности
  • Паспорт собственника
  • Кадастровый план
  • Свежая выписка из ЕГРН об отсутствии обременений
  • Справка об отсутствии задолженности по коммунальным и иным платежам
  • Письменное согласие супруга продавца на сделку, заверенное у нотариуса
  • Информация о границах особо охраняемых объектов
  • Проверить продавца и покупателя на сайте https://bankrot.fedresurs.ru/ и https://kad.arbitr.ru/ на наличие сведений о банкротстве.
  • Желательно запросить из гос. услуг отчет о кредитной истории, чтобы убедиться, что продавец или покупатель не имеет просрочек и на момент сделки не предвидится банкротства.

Покупка земли под ИЖС в коттеджном поселке выгоднее, так как управляющая компания берет на себя заботы по озеленению и инженерным коммуникациям. Земли категории ИЖС управляются муниципалитетом, что позволяет обращаться туда в случае проблем.

Перед началом строительства

Пока действует «дачная амнистия» - не требуется собирать большой пакет бумаг. Достаточно иметь документ о праве собственности на землю. Но мы рекомендуем иметь также:

  • ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка)
  • ГП (Генеральный план)
  • Уведомление о начале строительства
  • ТУ на подключение к существующим сетям (если такие имеются)

ГПЗУ (Градостроительный план земельного участка) – это бесплатный документ, который выдает администрация по запросу.

ГП (Генеральный план) – его формирует архитектор. Это размерный план первого этажа дома, размещенный на участке.

Уведомление о начале строительства:

Пока действует дачная амнистия – начинать строить можно без получения разрешения на строительство. Но дачная амнистия может закончиться. Чтобы потом легче было доказать, что вы начали строительство в период действия амнистии, необходимо об этом уведомить администрацию. Для этого заполняется уведомительный бланк о планируемом строительстве, направляется в администрацию, который содержит следующие сведения:

1) фамилия, имя, отчество (при наличии), место жительства застройщика, реквизиты документа, удостоверяющего личность (для физического лица);

2) наименование и место нахождения застройщика (для юридического лица), а также государственный регистрационный номер записи о государственной регистрации юридического лица в едином государственном реестре юридических лиц и идентификационный номер налогоплательщика, за исключением случая, если заявителем является иностранное юридическое лицо;

3) кадастровый номер земельного участка (при его наличии), адрес или описание местоположения земельного участка;

4) сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц);

5) сведения о виде разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства (объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома);

6) сведения о планируемых параметрах объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, в целях строительства или реконструкции которых подано уведомление о планируемом строительстве, в том числе об отступах от границ земельного участка;

7) сведения о том, что объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости;

8) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты для связи с застройщиком. После окончания строительства владелец дома имеет право получить почтовый адрес и регистрацию прописки.

Так же важно, что теперь садовый дом можно признать жилым домом (если он отвечает всем техническим регламентам, предъявляемым к жилым домам) и – наоборот (если только никто не живет в этом доме постоянно). Эта процедура регламентируется постановление правительства РФ от 28.01.2006 N 47 (ред. от 24.12.2018) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом». В жилом доме можно получить постоянную регистрацию.

ТУ на подключение сетей -

Технические условия (ТУ) в строительстве — это официальный документ, содержащий требования и нормативы, необходимые для выполнения определённого вида строительных работ, изготовления продукции или предоставления услуг. При постройке частного или многоквартирного дома собственник или застройщик обязан получить технические условия на присоединение инженерных ресурсов (тепла, воды, газа, электричества). Это отдельные документы, которые выдаются сетевыми компаниями на основании имеющихся инженерных ресурсов и мощностей, необходимых для обеспечения функционирования. В сам документ обязательно включают информацию о требуемой мощности, местах подключения, границах ответственности.

ТУ не нужны

  1. Если населённый пункт уже имеет инфраструктуру коммуникаций, достаточно подать заявление на подключение дома к этим сетям;
  2. Если строится частный дом, который будет обслуживаться без подключения к централизованным коммуникациям. Например: вода — из скважины, электричество — от солнечных батарей или генератора, газ — из газгольдеров, водоотведение – септик.

Кто разрабатывает технические условия?

Технические условия могут разрабатываться различными организациями в зависимости от конкретного контекста и ситуации:

  1. Организации, осуществляющие эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
  2. Специализированными инженерно-техническими компаниями или подразделениями, которые имеют необходимую экспертизу и опыт в области проектирования и обеспечения технической инфраструктуры;
  3. Государственными или муниципальными организациями, ответственными за нормативное регулирование и контроль за строительством и использованием инженерных систем;
  4. Частными консультационными фирмами, которые специализируются на предоставлении услуг по разработке технической документации.

Как получить техусловия?

  1. Подать заявление в ресурсную компанию;
  2. Предоставить документы;
  3. Получить расчёт стоимости подключения, план работ и разрешение на подключение к инженерным сетям.

Запрос о выдаче технических условий

Запрос составляется по форме согласно приложению N 1 (Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2021 г. N 2130)

В документе должны быть указаны следующие данные:

а) наименование исполнителя, которому направлен запрос;

б) сведения о лице, обратившемся с запросом о выдаче технических условий, и его контактные данные:

для органов государственной власти и местного самоуправления - полное и сокращенное наименование органа, реквизиты нормативного правового акта, в соответствии с которым осуществляется деятельность указанного органа, место нахождения, почтовый адрес, контактный телефон, адрес электронной почты;

для юридических лиц - полное и сокращенное наименования, основной государственный регистрационный номер записи в Едином государственном реестре юридических лиц, идентификационный номер налогоплательщика, место нахождения и адрес, указанные в Едином государственном реестре юридических лиц, почтовый адрес, фактический адрес, контактный телефон, адрес электронной почты;

для индивидуальных предпринимателей - наименование, основной государственный регистрационный номер записи в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, идентификационный номер налогоплательщика, адрес регистрации по месту жительства, почтовый адрес, контактный телефон, адрес электронной почты;

для физических лиц - фамилия, имя, отчество (последнее - при наличии), дата рождения, данные паспорта или иного документа, удостоверяющего личность, идентификационный номер налогоплательщика, страховой номер индивидуального лицевого счета, адрес регистрации по месту жительства, почтовый адрес, контактный телефон, адрес электронной почты;

в) основания обращения с запросом о выдаче технических условий (указание, кем именно из перечня лиц, имеющих право обратиться с запросом о выдаче технических условий, является это лицо, а для правообладателя земельного участка также информация о праве лица на земельный участок, на котором расположен подключаемый объект, основания возникновения такого права, сведения о документе, подтверждающем наличие такого права);

г) информацию о предельных параметрах разрешенного строительства (реконструкции, модернизации) подключаемых объектов, соответствующих этому земельному участку;

д) вид централизованной системы, для подключения к которой направляется запрос о выдаче технических условий (централизованная система горячего водоснабжения, централизованная система холодного водоснабжения, централизованная система водоотведения), а также необходимые виды ресурсов или услуг, планируемых к получению через такую централизованную систему (получение питьевой, технической или горячей воды, сброс хозяйственно-бытовых, производственных или поверхностных сточных вод);

е) планируемая величина максимальной необходимой мощности (нагрузки);

ж) планируемый срок ввода в эксплуатацию подключаемого объекта (при наличии соответствующей информации).

Для более подробной информации смотреть Постановление Правительства РФ от 30 ноября 2021 г. N 2130.